創意家季刊

專訪 世豐建設 副總經理 李秀琴

「都市危險及老舊建築物加速重建條例」簡稱危老條例，經立法院三讀通過，於106年5月10日公布實施。由於申請時間有頒布後10年的定期限制，需於116年5月31日前提出，因此危險及老舊建築物所有權人、建築業界莫不全力以赴，但新條例上路不管是政府還是民間都需要摸索、溝通、協調，終於在條例頒布一年多後，第一件通過危老條例的建築個案由世豐建設北投磺港段「是山」個案拔得頭籌，「是山」案也必將成為後續循危老條例改建的範例。本文特別專訪主導本次危老條例申請的世豐建設李秀琴副總經理，深談申請危老條例審核過程。

全台30年以上老舊住宅386萬戶

政部統計資料；全台灣總共有384萬戶30年以上住宅類建築物，其中約86萬戶為最不易都更的30年以上4、5樓公寓式建築，另外有40%的老舊建築物必須進行耐震評估，確認需要補強、拆除或重建。

由於老舊建築物容易受到地震影響，出現受損倒塌的情形；政府基於照顧國民生命財產安全，同時也能夠讓無法以都更方式辦理重建的小型基地可以進行重建，面對日趨高齡化的社會，勢必需要改善高齡生活品質，打造銀髮族適居的無障礙居住環境，因此政府全力推動危老住宅改建。

適用範圍含括「危險建築物」及「老舊建築物」

「危險建築物」為主管機關依法通知限期拆除、強制拆除，或結構安全性能評估結果未達最低等級者。「老舊建築物」則是屋齡30年以上，結構安全性能評估結果建築物耐震能力未達一定標準，改善未具效益、未設置升降設備者，只要符合其中一項就符合危老條例重建申請標準，但須排除主管機關指定具有歷史、文化、藝術、紀念價值的建築。

至於程序方面，首先需要提出重建計畫，取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人的同意，最後向地方主管機關申請核准後，依建築法令申請建築執照。

政府祭出多項優惠措施獎勵重建

政府推行危老條例實際上祭出許多優惠，並且限期10年申請，已經清楚表達國家推動都市更新刻不容緩的立場，同時也為都市更新曠日廢時找解方。建築通過危老條例申請可以提高建築容積，最高可達建築基地1.3倍之基準容積或1.15倍原建築容積獎勵，如果是在條例實施後3年內申請重建計劃，還能再給予10%基準容積獎勵；條例施行5年後申請者，地價、房屋稅也有減半徵收補助，若持有2年內未賣屋，最長有12年的減半徵收優惠。

除此之外，內政部更提出相關配套措施，包括對經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者，提供重建融資管道及工程技術等諮詢，以及經濟、社會弱勢者在社會住宅或租金補貼。

剛剛好的機緣，容積移轉改申請危老重建

世豐李秀琴副總談到當初申請危老重建，直說是時機剛剛好，基地和規劃也剛好符合條件。「是山這個案子是單純的合建案，基地對面是磺港公園，永久性空地，我們本來是打算申請容積轉移，量體也是用容積轉移去規劃，當時剛好趕上台北市的危老重建計畫辦法通過，經過全案檢討確定我們的基地條件是可以滿足的，只有臨路退縮的部份需要微調，因為本來做容積轉移就有開放空間的要求，加上建築量體設計為16樓，有高層建築的要求須要空出兩側與鄰地的距離，所以我們的退縮都符合規定，只需要微調兩側鄰地之間的部份，就是剛剛好設計都符合法規要求。」

取得危老條例容積獎勵值上限40%

通過危老條例不管對建設公司或是老舊建物所有權人；最重要的當然是容積獎勵的部份。世豐建設北投「是山」個案在法定容積獎勵拿到最高的40%，李副總也經驗分享了這個部份。

「除了適用條例公布3年內提出申請可拿到法定容積10%獎勵，最基本的舊建物達到結構安全評估可以改建的等級，拿到最低法定容積6%獎勵，符合基地臨路退縮規範再拿到8%獎勵，結構安全評估的部份我們提升到第一級有法定容積6%獎勵。」由於「是山」個案規劃為高層建築原本就以銀級綠建築標準設計，取得認證標章後順利轉換申請危老條例容積獎勵6%。最後再以無障礙建築空間，增加四戶單元比例，在低樓層二三樓前棟規劃無障礙住宅，取得4%法定容積獎勵，總計共取得容積獎勵上限40%。

「是山」個案結構耐震6級，由第三方技師駐地監造

訪談中李副總特別提到；政府推動危老建築重建的精神正是因為台灣過去四五層樓公寓耐震係數很低，希望透過重建提升整體居住品質和住宅安全性，因此北投磺港公園「是山」個案建築結構以耐震6級設計，同時現場有第三方技師駐地監造。

「建築物的結構安全認定有兩個關鍵重點，第一個是在一開始的時候設計值是不是到那個等級，我們是以耐震6級的等級做設計，但其實施工過程反而是確保建築物是否能達到耐震等級的一個很重要因素，施作時是否依照結構設計要求配置鋼筋、水泥的量這些都是在興建時必須要注意的，混凝土灌漿之後的養護也很重要，養護時間夠，會讓混凝土承受結構的力量更大更強，建築物耐震的程度就會比原設計再高，所以現場施作很重要，世豐建設在這一個部份一向就比較重視，因此我們有第三方技師簽證，確定施工依照標準落實。」

做為第一個通過危老重建條例的建築個案，世豐建設對北投磺港公園「是山」案極為用心，外觀特別邀請日本建築家平原英樹先生設計，建築融入木與石的森林元素；與環境中丹鳳山、大屯山、七星山對話，讓這座磺港公園前的建築仿如從環境自然生長一般，和諧中有一份寧靜如山的氣韻。